接任四個月 新城少帥的增長選擇題

楊靜2019-11-19 08:37:24來源:時代周報

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??新城控股(601155.SH)正在對外傳遞穩定發展的信號,最近一次是拋出股票激勵方案。11月11日下午股東會上,該方案高票通過。

??這是公司7月黑天鵝事件后的首次股東大會,也是時隔3年后第二次推出股票激勵計劃,更是新任董事長王曉松的首度對外公開發言。

??受前董事長事件影響,新城過去4個多月里處在外界審視中:先是股價,繼而是財務融資,后是信心。

??以此為轉折點,上半年的“買買買”在7月切換為“賣賣賣”—拋售150億元總額項目,出售邏輯是增加公司貨幣資金、優化公司資產結構。

??這引發了外界的唱空,新城要放棄增長換來安全嗎?

??11日,王曉松首次公開對此論調做出回應,并重申對“住宅+商業雙輪驅動”戰略的堅定。

??“新城目前希望在規模上保持穩定增長,追求高質量發展,保持當前的行業地位。因為有穩定規模才會有江湖地位,對未來發展更有力。”當天,他對時代周報記者在內的投資者稱。

??單看截至10月的銷售業績,新城目前以2223億元位于行業第8位置,全年2700億元銷售目標基本可以實現。

??不過,投資者們的疑慮并不足以打消。留給王曉松的問題是,他會怎樣去改變新城之后的命運?

??股權的變數

??12月4日,新城控股股東及其一致行動人手上的限售流通股解禁之日即將到來。

??總計15.158億股的限售流通股目前由富域發展集團有限公司以及常州德潤咨詢管理有限公司持有,分別為13.78億股、1.378億股,占公司總股本61.04%和6.10%,共計67.14%。

??2018年12月4日原本到期解禁,去年10月17日,新城公告,富域發展和常州德潤承諾在2019年12月4日之內不以任何方式減持該部分股份。

??時代周報記者翻查,截至10月29日,當中的5.3511億股已經被質押。

??剔除質押部分,新城有近9.8億股,率先將在12月4日迎來解禁。這部分的股份足以改變公司股權結構。新城是否會引入新的戰略投資者亦或其他情況,有待給出答案。

??為了維護公司團隊的穩定,此次推出的股票激勵方案,被新城視為對公司、管理層以及股東三贏的價值。

??對比2016年,今年的激勵方案有兩大差別。

??按照新城控股財務負責人管有冬的介紹,一是在組合工具除了限制性股票激勵之外,還新加入對共計105人的股票期權分配;二是明確按照扣除非經常性損益后的歸屬于上市公司股東的凈利潤(簡稱扣非凈利潤)增速來考核并行權。

??換而言之,2018年的75.97億元扣非凈利潤將為參考值,2019年至2021年則需要不低于91.16億元、129.15億元和167.13億元,每年的增速同比達20%、41.7%和29.4%。

??看上去并不算難。放諸至2016年至2018年,新城的扣非凈利潤分別為25.45億、50.02億和75.97億,增速同比為105.1%、96.5%和51.9%。不過,截至2019年三季度,新城的扣非凈利潤僅為30.67億元。

??管有冬的解釋是,“用扣非凈利潤來考核,其實對管理層的要求和約束都比較嚴格。”

??這份激勵方案所惠及的人數,確實增加。今年未繼續獲得限制性股票激勵的人,其實轉為獲得股票期權。此外,有35人同時享有限制性股票激勵和期權,占據總人數的近1/3。王曉松介紹,方案中還留存了一部分股權,用于未來優秀人員的引進。

??規模還要不要?

??2015?2018年間,新城的銷售規模幾乎呈現每年翻倍式增長,從319.29億元、650.6億元、1264.72億元到2210.98億元。住宅之外,新城商業板塊已經具備規模。

??王曉松11日稱,繼續保持公司穩健的發展以及鞏固團隊,遠比新官上任三把火所開啟的變革要來的重要。他認為,新城像3年前一樣加杠桿快速規模化擴張并不實際。

??王曉松沒有給出新城在規模上具體的數值,而是強調新城要保持當下的行業地產,歸因于“行業集中度加劇,資源向頭部企業傾斜,但新城每年會根據當前市場環境對目標作出調整。”

??做最壞打算,主動出售資產進行收縮去杠杠,是接任以來的動作。

??3季度,新城僅通過掛牌方式取得13塊地,而去年3季度和今年上半年分別則是近40幅地和80幅地塊。

??新城控股董事兼聯席總裁梁志誠并沒有否認新城近期幾個月里拿地的放緩。“房住不炒的背景下,頭部房企要回歸到有質量的發展上。房企要按照穩健的發展思路去思考。”

??新城的土儲目前依舊充足,三季度數據中存貨從1455.7億元大幅上升62.5%,增至2365.4億元。

??對于新城投資者們的好消息是,部分合作銀行以及城商行已經陸續向新城發放貸款。

??3季度報告中,公司取得借款收到的現金達234.17億元,換而言之,在7?9月三個月里增加25億元借款。

??公司在手現金余額為466.83億元,同比增長近44%,現金短債比約為1.67倍,在手現金能夠覆蓋短期債務。

??但融資局面的好轉需要時間,新城如何擴張?新城的回應聚焦兩點,一是展開創新性投資,以萬科的小股操盤為參考,跟合作對象在資金或者土地層面展開合作,目前正在踐行;二是提高投資精度,把錢花在刀刃上。

??商業地產的想象力

??始于2008年,新城在商業地產賽道上發展近十年,在數量上有一定的優勢。截至2019年年中,吾悅廣場在國內已累計開業44座,開業面積達411.03萬平方米,租金收入17.41億元。

??數量橫向對比,新城遠超大悅城的11個、龍湖地產的29個、寶龍地產的39個以及一眾港資房企的數量。

??但數量上的優勢目前未體現在租金上。總量上,新城17.41億元的租金收入跟上半年大悅城16.01億元、九龍倉18.36億元、龍湖21.1億元的租金收入相差不大。但跟恒隆37.84億元、華潤42.9億元、萬達171.82億元有差距。

??財務模型上,銷售物業回籠部分現金流用于吾悅廣場的前期開發。簡單來說,吾悅廣場本身的土地成本以及建造成本中的絕大部分可以用賣房子所得的回流資金覆蓋,隨著后期對外出租,吾悅廣場成為“現金奶牛”。

??在國內,這一模式的典型是萬達。不過時代周報記者粗步測算發現,每個吾悅廣場平均每年租金收入在4000萬元左右,而萬達則平均可以達到6136萬元左右,存在一定的差距。

??新城規劃在2020年達到100座吾悅廣場。王曉松稱,經調研測算,國內購物中心尚未飽和,2025年預測有3500家面積超過8?9萬平方米的購物中心,目前只實現了一半,在有人口優勢的部分三四線城市甚至沒有購物中心,這些是新城以后的市場空間。

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