前三季度土地收益反超北京廣州 武漢市場發生了什么

李燕星2019-11-18 09:04:11來源:中房報

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??前三季度,武漢土地出讓金收入突破千億元,反超北京和廣州。

??中原地產研究中心《前三季度土地出讓金排名TOP10城市》顯示,武漢以1396億元位于第4位,排在武漢前面的3位依次是杭州、蘇州、上海。

??可以看到,武漢的1396億元甚至超過了一線城市北京的1331億元和廣州的988億元;另外,武漢2018年全年土地出讓金1381億元,今年僅前三季度土地收益就超過了這一數字;且去年武漢土地收益是低于北京的1683億元和廣州的1476億元。

??即便如此搶眼,但其實武漢前三季度僅完成了政府指導性計劃出讓量的50.27%,成功出讓105宗地,成交面積635.8萬平方米。

??這意味著,武漢這座城市的土地市場在發生內生性變化,一方面前三季度亮眼表現背后的原因耐人尋味,另一方面第四季度完成供地計劃下的場景也留有極大的想象力。

??地價上漲不可逆

??武漢前三季度土地出讓金超過千億元背后的一個顯性原因是地價走高。

??可以看到,武漢2018前三季度和2019年前三季度供地面積基本持平,嚴格來說,2019年前三季度供地面積還略低于去年同期,減少2%;但是武漢2019年前三季度土地出讓金收入相較去年同期卻上漲68%。土地平均單價上漲的答案顯而易見。

??其中今年4月和6月是武漢土地市場的兩次高潮。印象深刻的是,今年4月,融創一天內在武漢斥資152億元一舉拿下4宗土地的消息震驚業內,就在同一天,美的置業以28億元溢價80%的動作打開首次進入武漢市場的姿勢。6月,武漢土地市場再次迎來上半年最后一次瘋狂,并以土地出讓金949億元坐上了全國第二的位置,僅次于東部城市杭州。

??這兩個月也拉高了武漢土地市場的表現,今年4月,武漢土地成交305萬平方米,成交均價升至14289元/平方米,是目前可以看到的年內最高水平;今年6月,武漢土地成交200.35萬平方米,成家均價9620元/平方米。除了這兩個月,其余月份土地成交均價仍低于5500元/平方米。

??分區域板塊來看,武漢的熱點板塊集中在中心城區的漢陽區、遠城區的東西湖區和江夏區。中心城區方面,漢陽區成交地塊數量14宗,成交面積71萬平方米,均位于中心城區首位,成交總價155億元,低于武昌區的222億元;遠城區方面,東西湖區成交地塊數量15宗,成交面積86.32萬平方米,成交金額123.56億元,除面積外均位于區域首位,而成交面積位于首位的是江夏區97.39萬平方米。

??影響也開始以各種形式出現。比如,就在8月30日,武漢掛牌出讓4宗住宅地塊,其中黃陂區武湖兩宗地塊分別被報價16次和10次之后觸發熔斷,進入“競配建”,現場角逐者不乏金茂、正榮、萬科、華潤、保利等房企。最瘋狂的是今年6月27日,武漢出讓的10宗土地中有5宗觸發熔斷,市場人士對此發出“開發商一改理智作風”的感嘆。

??這兩次熔斷其實只是今年前三季度武漢土地價格上漲的一個截面。據中國房地產報(微信ID:china-crb)記者不完全統計,前三季度武漢觸發熔斷機制的土地數量超過10宗,官方數據顯示今年上半年在設置53宗熔斷項目中,8宗觸發“熔斷”。而今年見諸媒體公開報道的出現熔斷的城市數量也不是特別多,主要是長沙、濟南、青島、武漢,濟南上半年熔斷土地4宗。

??這也引起了部分房地產企業的擔憂。為了控制地價過快上漲,武漢目前土地市場采取的是熔斷后“競無償配建公共租賃房”,但中國房地產報記者了解到,華潤、中糧、龍湖等大型企業則是希望對“競配建”公共租賃住房的有關政策進行優化完善,將“競無償配建”調整為“競企業自持”,以充分發揮市場配置資源的決定性作用和政府的政策保障作用。

??一位武漢房地產市場研究人士表示,“雖然從增速表現看,在第三季度整體地價增速低于第二季度,但不能忽視的事實是,地價仍處于上漲中。與2018年各區平均地價相比,基本上各區地價均有所上漲,以東西湖區涉宅地價為例,2018年平均地價為5251.8元/平方米,第三季度成交樓面均價為7542.5元/平方米。隨著城市的開發、土地的減少,地價上漲是不可逆的。”

??城市換擋換打法

??對于地價上漲的原因,武漢市國土資源和規劃局官方一份《關于進一步優化土地市場研究、促進市場穩健發展課題研究報告》曾這么表述,“一是受市場競價熱度影響,上半年全市土地平均溢價率13%,2018年同期僅5%,競價熱度的增強促進了部分優質地塊價格上漲;二是受區域性供地結構影響,今年上半年,部分區域調整了供地結構,如東西湖區、江夏區和東湖高新區,去年多以較偏遠地區的純商服用地為主,今年以上區域以住宅類用地為主,供地規模較大、地價水平較高、且溢價較多,使新城區開發區地價漲幅較快,同時也拉動了全市地價的上漲。”

??這一解釋同樣適用于武漢前三季度土地市場變化的趨勢。縱觀全局,在一線城市土地價格高昂且住宅用地稀缺的形勢下,今年二線城市都齊刷刷地換了一種打法,那就是增加城市住宅用地供應占比,從而引發房企爭搶,就此形成土地價格上升的閉合邏輯線條。

??但其實武漢還有一點是值得關注的,它是中國六個特大城市之一,同時是國家中心城市,且這座城市的落戶門檻是低于其他同類型城市的,這使其有很大的吸納空間。武漢的人口總量排在全國第9位,僅次于北上廣深四個一線城市,以及蘇州、天津、杭州、成都和重慶,毋庸置疑,除了北上廣深,蘇杭等一線城市周邊熱點城市,重慶、成都、武漢無疑是今年以來地市樓市都火熱的城市;武漢人口凈流入數量排名同樣是全國第9,排在它前面的是北上廣深,以及東莞、佛山、天津、蘇州這些一線城市周邊的熱點城市。

??再看一組來自住建部《2018年中國城市建成區面積排行榜》的數據,武漢建成區面積位于第5,僅次于北京、上海、廣州和重慶。武漢像一個突然發力的中等生,各項指標都開始沖在全國前列。在克而瑞發布的《2018全國房地產發展前景排行榜》中,武漢排名第5,僅次于北上廣深。

??這些都是吸引房地產企業布局中部城市時首選武漢的原因。武漢此前被稱為“全國最大縣城”,從其目前的各項指標和發展態勢來看,可見發展速度之快。一位房地產企業內部人士告訴中國房地產報記者,“很多企業在武漢拿地都有硬性指標,今年以來,很多宗地價都高于1萬元/平方米,但是周邊新盤項目備案價格只有14000元/平方米左右,利潤空間很小,從財務角度看是虧本了,但仍然擋不住企業搶地的態勢。當然也有一部分企業是在低價抄底一些體量大需要分期開發的土地。”

??上述武漢房地產市場研究人士也進一步表示,“第四季度武漢土地市場很可能迎來年末‘翹尾’之勢,軍運會成功召開,武漢成為世界矚目的焦點,這使得今年四季度江城的土地市場更值得期待。”

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