東莞樓市百態:新地王產生 舊項目去貨

蔡穎2019-11-19 09:35:16來源:時代周報

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??臨近年底,土地市場秋風瑟瑟,東莞卻是例外。

??11月11日,東莞市農村(社區)集體資產管理網發布消息顯示,華夏幸福(深圳)城市更新管理有限公司中標成為中堂鎮蕉利村G107東側片區改造項目共3宗地塊的前期服務商,總更新面積79.81萬平方米。

??時間向前推移,11月5日,經過32輪競價之后,華潤置地以45.1億元最高限價奪得東莞CBD商住地,成為東莞總價地王。

??除了華夏幸福和華潤置地,其他龍頭房企也在加速搶灘東莞。

??據時代周報記者不完全統計,自2016年以來,新進東莞市場的品牌房企超過30家,包括:泰禾、新城控股、星河、奧園、融創、陽光城、中海、遠洋。

??房企蜂擁而至,土地價格走高。

??據東莞房產壹線數據,2018年,東莞出讓商住地35宗,成功出讓面積約100萬平方米,成交總價約245億元,平均樓面價11391元平方米,2019年(11月8日止),東莞成功出讓面積約87萬㎡,成交總價約310億元,平均樓面價升至13268元平方米。

??土地市場轉冷以及行業降溫的當下,東莞為何能夠獲得房企青睞?

??“這是由于東莞所具備的大區位優勢,北接廣州市,南接深圳市,可承接廣深產業轉移,綜合來看,比佛山的條件都好。”11月16日,一位央系房企投資部人士向時代周報記者表示,布局在東莞的項目所面臨的風險較少,其所在公司在東莞擁有不少項目。

??市場火熱背后,也有部分房企仍持觀望態度。

??11月15日,花樣年執行董事張惠明告訴時代周報記者:“現在東莞土地價格變貴了,已經不符合正常的投資邏輯,未來會看機會,算清賬后再考慮是否布局。”

??11月15日,中建地產一位投資負責人向時代周報記者表達了同樣的觀點,“東莞是我們戰略區域,只是需要等等,目前地價高,沒有合適機會”。

??土地市場火熱的另一面,東莞的銷售市場表現相對平淡。

??同日,記者走訪發現,2016-2017年東莞拍出的高價地項目已相繼入市,部分項目“割肉出貨”,也有部分項目進展遲緩。

??土地市場保持熱度

??10月份以來,東莞城市更新不斷傳出消息。

??10月12日、15日、22日、29日,分別有合生創展、珠江投資、碧桂園、時代中國、鴻榮源等房企拿下城市更新項目。

??公開土地市場,房企表現積極。

??11月5日,華潤置地以最高封頂價45.12億元登頂東莞總價地王,折合樓面價22452元/平方米。

??11月15日,華潤置地東莞公司相關人士回復時代周報記者稱,關于此塊地,目前公司還在做規劃設計,要以政府規劃批復為準。

??不僅如此,10月22日,東莞國際商務區招商交流會上,政府與企業共簽約10個項目,擬投資總額達410億元,簽約名單包括華潤、嘉里、新鴻基、恒基兆業、招商局、保利等。

??11月17日,廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向時代周報記者指出,東莞屬于人口凈流入城市,有便捷軌道交通以及明確的區域規劃,支撐房地產市場發展的基本面不錯。 

??據廣東省統計局發布的統計數據顯示,截至2018年底,東莞市常住人口已經達到839.22萬人,創下東莞歷史峰值。

??市場端層面,2019年,東莞計劃供應14宗商服用地和51宗住宅用地,這一數據比去年翻了近兩倍。

??火熱的土地市場競爭中,高溢價屢現。

??為抑制土地市場的過熱,今年6月,東莞修改土拍規則,使用終次報價規則,即當東莞土地拍賣報價達到最高上限后,交易系統暫停接受新的報價,轉為通過網上終次報價,而終次報價則以“最接近所有終次報價平均價者得”。

??新盤盈利空間被壓縮

??與此同時,那些誕生于2016年東莞土拍熱潮的高價地項目,正陸續入市,在日益下行的樓市中,壓力不小。

??2016年9月27日,黃江鎮寶山社區的1宗3.1萬平方米商住地被融創以總價194660萬元拍下,折合樓面地價20422元平方米,溢價率689%。最終在售洋房產品戶型為82―115平方米3―4房精裝,均價約24000元平方米,僅比拿地價多4000元平方米。

??11月15日,記者從該樓盤現場銷售人員小孫(化名)得知,今年5月該項目開盤,推出4棟住宅樓和4棟商務公寓。截至目前,推出的4棟住宅樓僅剩幾套尾貨。

??“融創在2016年才進入華南區域,這是首次在東莞的項目,希望打出自己的影響力,這個價格算是虧本在賣。”小孫向時代周報記者表示。

??“對于大房企來說,分現金流項目和利潤型項目,很多項目現在都是保本。”上述央系房企的投資部人士向時代周報記者指出。

??融創選擇折本去貨,也有部分房企選擇以低利潤入市。

??2018年8月9日,萬科、中交、中天三家房企聯合拿地,以樓面價16965元/㎡,拿下該東莞鳳崗一宗地,建成“鳳崗四季花城”項目。該項目今年5月別墅開盤,7月份推出洋房。

??11月15日,鳳崗一中介人士向時代周報記者表示,該樓盤的成交熱度極高,萬科是一棟一棟開盤的,而該樓盤是開盤兩三天時間就能全部賣完,該中介人員介紹道。

??不過,還有更多的房企在拿到高價土地之后,項目卻遲遲沒有入市。

??2016年9月22日,北大資源投資有限公司以總價34.3億元同樣獲得黃江一宗占地面積61710.83㎡商住地,歷經3.5個小時,折合樓面價25264.46元/㎡,溢價率高達662%。

??時隔三年,北大資源的黃江項目陷入停工狀態。

??11月15日,在該項目現場,時代周報記者注意到,工地大門左邊矗立著一棟正在修建的五層高的建筑,主體結構基本搭建完成,右側有兩棟尚未封頂的低層建筑。整個建筑工地空無一人,地上堆放著一些鋼材,工地正處在停工狀態。

??同日,一位附近工地的建筑工人向時代周報記者表示,該項目至少已停工半年。

??停工背后,是企業日益增長的銷售壓力。

??11月15日,一位接近北大資源的人士向時代周報記者透露:“停工是因為該項目向規劃局提出了更改容積率的申請。”

??其透露:“該項目本來計劃的是建設別墅和洋房,但別墅去化周期長,資金回籠速度慢,所以將別墅全部改為高層洋房,需要去規劃局重新申報,才停工了。估計明年年后將開工,年底會開盤,預估在3.5萬元平方米。”

??當房價上漲預期不再,高價地項目的利潤空間將被極大壓縮。

??從9、10月份的數據來看,東莞的房地產銷售市場起伏不大,房價平穩。

??東莞不動產登記中心數據顯示,10月份全市新建商品住宅網上簽約銷售3616套,環比下滑27%,銷售面積41.97萬㎡;按銷售面積和銷售金額進行計算,銷售均價為21156元/㎡;相比9月20743元/㎡環比上漲2%。

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