房屋開竣工剪刀差收窄 或拖累房地產投資增速

謝中秀2019-11-19 08:53:35來源:時代周報

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??從全國數據來看,房屋新開工面積與房屋竣工面積的同比增速已經連續31個月出現“剪刀差”。

??11月14日,國家統計局數據顯示,1—10月,全國房屋新開工面積185634萬平方米,增長10.0%,房屋竣工面積54211萬平方米,下降5.5%。開工和竣工同比增速之間的“剪刀差”為15.5個百分點,較1—9月收窄1.7個百分點。

??時代周報記者注意到,受竣工增速下滑影響,自2017年4月以來,房地產開工和竣工面積同比增速“剪刀差”持續擴大,竣工增速不及新開工增速。這一情況在2018年11月達到近三年峰值。2018年1—11月,全國房屋新開工面積188895萬平方米,增長16.8%,房屋竣工面積66856萬平方米,下降12.3%。開工和竣工“剪刀差”為29.1個百分點。此后,該“剪刀差”有所收窄。

??“預計明年竣工面積將持續企穩回升,而新開工面積則將受樓市銷量影響,繼續下行。在此基礎上,新開工和竣工的‘剪刀差’將繼續收窄。” 中泰證券研究所宏觀首席分析師梁中華對時代周報記者表示。

??梁中華還認為,對房地產開發投資額貢獻最大的是施工帶來的建筑工程投資,如果未來竣工面積進一步增長,但新開工面積無法跟上,會導致施工面積明顯減少,從而影響整體房地產開發投資下行。

??但其中也有變動因素。“今年以來,施工增速‘逆勢而起’,停工面積加速復工是核心因素。受此影響,明年施工增速走穩的概率很大,將持續帶動建筑工程投資穩健增長,對地產投資和GDP產生直接影響。”中信明明團隊判斷。

??“剪刀差”逐步收窄

??“新開工增速放緩、竣工降幅收窄是近期房地產開發投資開工和竣工‘剪刀差’收窄的主要原因。”梁中華分析指出。

??從國家統計局近三年數據來看,全國房屋新開工面積同比增速走勢可分四段:2016年11月至2017年6月,全國房屋新開工面積同比增速平穩上升;2017年7月至2018年2月小幅下降,2018年2月達到近三年最低值,同比增長2.9%;2018年2─12月進入快速增長階段,最高躍升至同比增長17.2%(2018年1月);目前正在緩慢平穩運行階段,同比漲幅保持在10%左右。

??“新開工面積和銷售情況關聯密切。”梁中華表示。合碩機構首席分析師郭毅也持此種觀點:“今年以來,全國商品房銷售持續處于同比負增長狀態,受此影響,房企也會放緩開工,以降低成本投入。”

??數據顯示,2016年2月至2017年2月,全國商品房銷售呈現高速增長狀態,同比增幅達20%以上,其中最高達36.5%(2016年4月)。但今年以來,全國商品房銷售降速明顯,進入同比負增長軌道,直到2019年10月,受房企“降價求量”影響,才勉強呈現年內首個同比正增長:為同比增長0.1%。

??與銷售相對應,房企拿地及新開工均呈現負增長或增速放緩態勢。

??在竣工側,受期房交付壓力等因素影響,全國房屋竣工面積同比增速的降勢有所收窄。數據顯示,截至2017年10月,全國房屋竣工面積同比增速還保持了正增長,最高曾達到同比增長15.8%(2017年2月)。但2017年11月始,全國房屋竣工面積同比增速開始持續22個月的負增長,最低至-12.7%(2019年6月)。直到2019年7月,降幅才緩慢收窄。

??究其背后原因,“快周轉”是竣工失速的核心因素之一。

??“‘快周轉’讓開發周期變長,而非字面理解的‘快 ’”。梁中華指出,“快周轉”的模式為房企壓縮開工時間,以盡早進入預售,拿到回款并進行下一步拿地、開工,但預售完成之后,房企會拉長開發周期、拖延施工,以緩解企業資金壓力,利好企業現金流。

??但隨著交付周期的到來,竣工開始邊際回升。“竣工的回升與行業開發節點有關。臨近年底,多數項目的交付周期到來,會促使房企加速竣工備案。另外,房地產一般開發周期為兩到三年,前期開工的項目也即將進入交付階段,帶來竣工提升。”郭毅表示。

??或拖累房地產開發投資增速

??今年1—10月份全國房地產開發投資109603億元,同比增長10.3%,比1—9月份回落0.2個百分點,仍處放緩軌道。

??“9月房地產開發投資短暫企穩,主要受房企‘降價走量’帶來的銷售上漲影響,10月同樣有此因素支撐,但未能對沖開發投資下行。” 諸葛找房數據研究中心國仕英對時代周報記者表示,預計未來,銷售全年保持平穩或較去年小幅增長。

??但在對房地產開發投資額占比更重的建筑工程和土地購置費用方面,則出現不同勢頭。

??根據國家統計局數據,2019年1—10月,全國房地產開發投資額109603.45億元,按構成分,其中建筑工程投資額61623.31億元,占整體房地產開發投資額比重為56.2%;安裝工程5550.83億元,占比為5.1%;設備工器具購置投資額為1437.55億元,占比為1.3%;土地購置費用為35650.90億元,占比為32.5%。

??建筑工程投資額與土地購置費用投資額對房地產開發投資額影響最大。

??今年以來,開發商購置土地面積呈現明顯的同比負增長。但目前降幅有所收窄。數據顯示,今年1—2月房地產開發企業土地購置面積同比增速為下降34.1%,是年內最低點,此后到5月,都保持了30%的同比降幅。但從6月開始,降幅有所收窄。截至10月,國家統計局數據顯示,1—10月份,房地產開發企業土地購置面積18383萬平方米,同比下降16.3%。

??更大的隱憂在施工。 “照目前走勢,如新開工面積持續減少、竣工面積提升,意味著施工面積減少,受此影響,房地產開發投資增速或繼續下降。”梁中華表示。

??但停工面積恢復施工可能成為變動因素。中信證券明明團隊分析指出,自2015年來,存在大量開工卻被移除施工的面積,以致近幾年施工面積增速較低。“但今年來,在新開工增速放緩、竣工增速邊際緩和的背景下,施工增速仍出現正向增長,說明過去停工面積正加速恢復施工。預計未來這一趨勢將延續。”明明團隊判斷。

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