[東興證券]房地產銷售增速趨勢性下行

2019-11-18 16:24:10

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2019-11-18
  • 報告類型:市場報告
  • 發布機構:東興證券

??事件:11月14日統計局公布10月房地產行業數據。

??點評:1、銷售:單月銷售增速繼續下行,房企降價跑量的邊際效應下滑明顯。10月單月商品房銷售面積同比增長1.9%,前值2.9%。8月以來全國口徑的單月商品房銷售均價持續下行,對應的單月商品房銷售面積同比增速也在下行。降價跑量短時間會刺激居民購房,但持續時間越久居民持幣觀望的心態會越重,降價跑量的邊際效應下滑也更明顯。展望全年,我們預計全年累計商品房銷售面積有望同比增長0%-1%。

??2、開工:推盤動力充足疊加低基數效應共同助推單月新開工同比增速。10月單月新開工2.0億方,同比增長23.2%,前值6.7%。我們認為驅動單月新開工同比增速的主要原因仍然是偏緊的融資政策。房企為此加快開工以盡快達到預售條件并回籠資金,以此獲取無息的售房款來補充資金。同時去年10月基數較低。盡快開工盡快推盤和低基數兩個因素共同推升單月新開工增速。

??3、投資:單月開發投資增速下滑,累計開發投資增速韌性較強。10月單月開發投資達到1.2萬億,同比增長8.8%,前值10.5%。累計開發投資11.0萬億,同比增長10.4%,前值10.5%。10月份的分項數據尚未公布,從前期公布的9月份數據來看,開發投資的兩個最重要分項,建安工程和土地購置趨勢分化。其中建安投資增速提高,土地購置費增速下滑。

??4、到位資金:融資收緊下,銷售回款表現較好。10月份房企累計到位資金14.5萬億,同比增長7%。分拆來看,定金及預收款、個人按揭貸款等增速有所改善,自籌資金、國內貸款增速下滑。我們認為房企雖然融資受限,但仍然在積極拓展融資渠道。

??而加速銷售回款體現在定金及預收款、個人按揭貸款兩項增速在改善。展望全年,我們預計融資政策偏緊將會持續,因此房企依賴自籌資金和銷售回款補充資金也將會延續,到位資金累計增速將會保持較高的水平。

??投資建議:從行業數據來看,單月銷售同比增速雖較上月下滑但仍然保持正增長,單月新開工增速亮眼,累計開發投資增速以極緩速度下滑。若銷售數據持續惡化,或會帶動新開工和投資惡化。而每次三項數據惡化均代表行業基本面惡化,行業政策隨即會出現拐點。當前時點融資環境仍然偏緊,但單月竣工在持續好轉,而竣工好轉意味著全年房企結轉或有較好表現。

??我們仍然推薦高信用和業績確定性較強的房企即保利、金地,建議關注成長性較高的中南建設和陽光城。

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