[東吳證券]房地產下半場:增量與存量并舉

2019-11-18 16:04:43

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2019-11-18
  • 報告類型:市場報告
  • 發布機構:東吳證券

??投資要點

??展望2020:增量與存量并舉。(1)關鍵詞一:回歸權益視角。未來市場對公司和行業的審視應逐漸回到權益視角,因為權益下的銷售和拿地才與業績相關,操盤能力也越來越被龍頭公司看重。(2)關鍵詞二:分化。我們認為在2020年房企和城市都會面臨分化。(3)關鍵詞三:賽道切換,主要指房企布局的城市、經營思路兩方面。(4)關鍵詞四:多元化的融資能力。我們總結行業主流的融資方式,共四個類型十五種方式。(5)關鍵詞五:物管行業。行業高度分散,成長空間大,具備消費屬性。(6)關鍵詞六:持續性收入。持續性收入將成為房地產企業下半場的核心分化點。

??供應端:開工投資降溫、竣工值得期待。(1)新開工:土地溢價率下降反映開發商潛在開工意愿下行,2019年二季度以來拿地溢價率逐漸走低,預計2020年新開工面積同比下降5%。(2)房地產投資:預計全年增長5.3%。2018-19年開工強勁,超市場預期,施工環節投資有支撐;單位施工強度和土地購置費預計將穩中略升,我們預計2020年房地產開發投資規模13.69萬億,同比增長5.3%。(3)竣工:我們對2020年竣工數據保持樂觀,預計2020年竣工面積同比增長10%。

??需求端:預計一二線城市溫和回升、三四線城市下滑。2019年7月中央政治局會議提出“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實房地產長效管理機制,不將房地產作為短期刺激經濟的手段。”我們認為,展望2020年,不必過分寄希望于調控上整體性的寬松;當前房地產市場量價緩降、預期穩定的格局來之不易。未來房地產行業政策將趨于穩定,政策會視市場情況進行逆周期微調,而“房住不炒”仍然是硬約束。即便要給房地產行業一些空間,更多也會采用因城施策、局部微調的模式,而不是全局性的大開大闔、強刺激的老路。

??展望2020年,我們判斷銷售面積下降2.2%、金額上升1.0%。結構上一二線城市會略微回升而三四線城市會有所降溫。由于三四線城市占比更高,帶動整體銷售面積下降。物管行業萬億藍海,整合空間大,具備消費屬性。(1)物管行業空間大,行業規模體量將超萬億規模。(2)行業仍處于高度分散階段。萬科物業收入體量行業第一,按行業規模10000億元測算,萬科物業市占率僅1%,TOP5市占率僅3%左右。(3)行業優勢明顯:物業是輕資產行業,ROE水平可觀;現金流狀況好,不依賴外部融資;不受調控政策周期擾動,具備消費屬性。

??投資建議:在當前基本面仍下行、政策面逐漸見底回升的階段,我們持續看多龍頭地產公司和物業板塊,核心邏輯在于安全邊際充足、業績確定、股息率高,行業的下行期是龍頭房企取得更大的領先優勢的戰略機遇期。地產板塊上,一線龍頭推薦萬科A、保利地產、金地集團、招商蛇口,二線龍頭推薦中南建設、榮盛發展、藍光發展、華夏幸福,內房股推薦旭輝控股集團、中國金茂、世茂房地產、龍光地產、寶龍地產、合景泰富集團、金地商置、建發國際集團,建議關注融創中國(未覆蓋未評級)、龍湖集團(未覆蓋未評級);物業板塊推薦綠城服務,建議關注永升生活服務(未覆蓋未評級)、藍光嘉寶服務(未覆蓋未評級)、中航善達(未覆蓋未評級)。

??風險提示:行業銷售規模大幅下滑;按揭貸款利率大幅上行;房地產政策大幅收緊;房企資金成本大幅上行。

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