[中泰證券]一二手房成交量繼續回暖,深圳取消豪宅稅

2019-11-18 15:56:13

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2019-11-18
  • 報告類型:市場報告
  • 發布機構:中泰證券

??一手房:成交環比增速6.37%,同比增速5.57%(按面積)

??本周中泰跟蹤的40個大中城市一手房合計成交面積452.27萬方,環比增速6.37%,同比增速5.57%。其中,一線、二線、三線城市一手房成交面積環比增速分別為21.48%,7.79%,-1.00%;同比增速分別為74.18%,-6.88%,8.91%。

??二手房:成交環比增速31.18%,同比增速39.63%(按面積)

??本周中泰跟蹤的14個大中城市二手房合計成交面積137.55萬方,環比增速31.18%,同比增速39.63%。其中,一線、二線、三線城市二手房成交面積環比增速分別為22.44%,35.96%,31.87%;同比增速分別為29.47%,37.29%,79.70%。

??庫存:可售面積環比增速-8.85%(按面積)

??本周中泰跟蹤的15個大中城市住宅可售面積合計5016.12萬方,環比增速-8.85%,去化周期27.62周。其中,一線、二線、三線住宅可售面積環比增速為0.61%,-21.97%,1.96%。一線、二線、三線去化周期分別為41.67周,17.34周,26.25周。

??10個重點城市推盤分析

??根據機構監測數據,(11月4日至11月10日)重點城市共開盤69個項目,合計推出房源13144套,其中一線城市開盤876套、占比6.7%;開盤項目平均去化率達到62%,其中二線城市平均去化率為68%。

???投資建議:本周,我們高頻跟蹤的40大中城市一手房成交環比增速6.37%,同比增速5.57%;二手房成交環比增速31.18%,同比增速39.63%,市場成交量同比上升;重點城市去化率為62%,較上周提高2%。

??政策方面,我們認為政策調控正在寬松,從行動上看,深圳144㎡以下住宅取消豪宅稅、長沙實行“交房即交證”政策以及各地實行的人才新政都是政策在邊際改善的表現;從目的上看,“穩房價、穩地價、穩預期”不是要打壓行業,目前看來:土地溢價率持續走低,即便促銷,去化壓力也在加大,市場看空情緒濃厚,這些其實已經背離了促使行業健康平穩發展的初衷,我們看好四季度和明年一季度,“一城一策”式的政策調控或出現寬松多于收緊的結構化改善。

??行業配置方面,我們堅持此前強調的在四季度超配地產的觀點,主要邏輯有以下4點:政策(估值)底部:當前房價地價趨穩,基本面下行,融資超預期持續收緊,政策調控目的達到,進一步收緊意義不大,目前重點房企19E市盈率平均僅為6.1X,估值繼續下行空間較小,上行空間與概率大。寬貨幣:目前行業雖然受到窗口指導,但整體或多或少也能收益于已經開始的貨幣寬松周期,降準降息帶來利好的方向不變。業績確定性:我們測算重點房企全年業績增速中位數為27%左右,在當前全球經濟或進入衰退期,市場開始給予業績確定性板塊與標的更高的溢價,地產股業績確定性優勢凸顯。高分紅:地產行業放慢擴張主動降杠桿后,整體開始提高分紅,目前重點房企股息率平均高達4.5%。

??配置建議:看好Beta修復基礎上的Alpha個股。首先當前板塊具備估值提升機遇:政策(調控和融資)邊際改善帶來的估值修復;年末釋放業績帶來的估值切換。其次個股方面,結構分化加速:由融資-拿地-利潤、管理-效率-費用、品牌-產品-溢價等多維度傳導分化,在行業下行期尤其明顯,類似制造業產能出清,行業集中度繼續提升,龍頭利潤改善明顯的邏輯。最后從擇時角度看:歷次周期中,市場底領先政策底,政策底部領先基本面底(銷售反彈),現在政策正在改善,觀望時間過長,或錯失最佳投資時機。

??推薦受益于集中度持續提升,在行業下行期存大量整合機遇的行業龍頭:萬科、保利、融創中國;及致力于降杠桿、提分紅、優化內控的成長一線:華夏幸福、旭輝控股集團。

??風險提示:三四線銷售下行壓力繼續加大;流動性持續收緊。

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